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深度研究 | 2019年中国286城市房地产投资前景排行榜

2019-09-04 点击:1060

08: 04: 20房地产细菌

自2018年以来,房地产的长期监管机制一直在高速发展,不断完善。在中央控制层,“家庭并非整体投机”。 2018年底提出的“三个稳定”强调了政策的一致性和稳定性,以及对国家部门金融信贷和土地分类的限制。除了住房和城乡建设部的“价格波动警告清单”外,顶层设计也日益完善。地方监管也在不断迭代。根据分城政策,地方调控越来越多元化,如苏州,东莞,合肥收紧监管,而佛山,海口,中山,南京等地的监管政策也过于严格。适度修改,但房价仍然是无法触及的红线。地方当局的监管政策仍然稳定。

在这种调控的背景下,目前各个城市的房地产市场发生了新的变化:在一线城市,作为长期机制的基准,价格基本稳定,对家居的需求越来越大购买受到监管政策的限制。或者经济适用房和出租房的分流,房地产市场的发展趋于稳定,相对而言,只有广州市场仍有更多的投资机会。就二线城市而言,近年来他们在“战地”战中受益最多。对外国人口的购房需求迅速增加。西安,苏州等城市的价格和土地价格出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和监管升级预期的结合,这些城市的投资机会和风险再次同时发生。就三线和四线城市而言,就销售规模而言,目前的三线和四线城市仍然是中国房地产市场最重要的组成部分,占该国销售份额的65%以上,并且仍然是房地产公司最大的业绩来源。然而,随着货币化的逐步退出以及由于城市政策和“三稳”导致的三线和四线城市的快速下沉,大多数三线和四线城市开始回归平淡,只有少数几个城市市场仍然很热。因此,对于企业来说,投资征地时的风险评估也应该更加谨慎。

考虑到各种能源水平的政策调整和市场供求趋势的多样性,此时我们还需要对城市的基本指标进行详细分析,重新定位不同城市的发展前景。定量评估。

本文值得关注的结论如下:

1.供需关系的改善仍然是城市排名上升的最重要原因。部分城市商品房消化周期缩短,排名明显上升。例如,海口的消化周期从3年下降到2年,名单的排名从2018年的42增加到32.株洲的消化周期缩短了60%到2年。它上升了16位。

2,人口规模优势减弱,房地产投资拉动效应与上年相同。 2019年,人口市场的人口优势下降,人口略微减弱。然而,经济和房地产供求关系优异的城市表现更为突出。前景TOP50最高的城市占该国常住人口的30%,下降了6个百分点。集中了61%的房地产开发投资,这一比例与去年相同。

3,人才大战帮助东部二线排名提升,中西部三线城市的前景令人担忧。在二线城市中,排名较低的城市主要集中在东北和西北地区。东部二线城市受益于更好的人才吸纳能力。市场需求,消费能力等指标始终位居全国潜力,且市场前景仍值得乐观。

线也将引入新的人才政策,效果并不突出。

5,棚屋改变货币安置出口,减速速度放缓,三,四线城市土地供应计划保守。在中央政府的“不住”和自然资源部的“分类与监管”的指导下,大多数城市根据自身市场情况调整了土地供应,三四线城市有在减速速度减慢。土地供应计划更为保守。名单排名的变化也与城市在土地供应方面的态度一致。例如,大连,厦门和沉阳等城市已超标,2019年的排名下降。以厦门为例,投资前景从16下降到21。

6.长三角,广东,香港,澳门三线强势城市的排名显着上升。许多收入水平较高且购房支持较强的三,四线城市的投资前景显着改善。其中,长三角及广东,香港,澳门地区大部分三,四线城市的排名均显着上升。以长三角为例,35个三线和四线城市中有23个城市排名较高,增幅最大的是芜湖。此外,由于广东,香港和澳门的有利规划,珠海,东莞,佛山和惠州等城市的投资前景处于前列。城市投资前景的排名有不同程度的上升,尤其是珠海。该市的前景从59增加到41。

7,长三角,广东,港澳股票库存压力较小,投资前景普遍较高。长三角,广东,香港和澳门的大多数城市库存压力较小。此外,这些城市综合实力强,购买力和需求强劲,使大多数城市的投资前景均在TOP50之内。可以清楚地看到库存压力相对较小。城市投资前景越高;值得注意的是,虽然河南,湖北,四川,山西等中西部地区三,四线城市的市场销售比率均小于0.1,但比例为库存销售量为TOP20,库存压力较小,但考虑到在去库存中起到关键作用的棚屋空置安置,对购房的需求将大大减少。如果投资盲目增加,将不可避免地产生新一轮的库存压力。这些城市的长期投资前景应保持谨慎。态度。

发布清单

解释清单

01

[模式]长三角领先全国,广东,香港,澳门继续赶超,TOP50市场份额

前景十大城市与上年相比变化不大,主要分布在京津冀,长三角,珠三角三大经济圈。其中,成都市场相对火爆,取代武汉成为TOP5的成员;郑州市场发热大幅上涨,取代重庆首次进入前景清单TOP10。此外,上海仍然领先于四个一线城市。广州超过北京并上升一位,排名第二。深圳与去年相同,仍排名第四。

与最新的行业趋势相关,在2018年,经历了从紧张到松散的过渡。在前三个季度,调控目标是不可动摇的,实力并没有放松。四限制政策继续保持高压,市场秩序得到纠正,抵押贷款利率上调。监管政策显示略有放松的迹象。广州,武汉,南宁等城市部分放宽了价格限制,许多城市降低了抵押贷款利率。另一方面,国家开发银行改变了对棚屋的审批权限,要求根据当地情况推进棚屋货币化,使下半年三四线城市房地产市场大幅降温今年。尽管如此,2018年的销售面积和销售额仍打破了去年的纪录。全年商品房销售面积17亿平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额15万亿元,增长12.2%。

从资源集中的角度来看,TOP50城市中有31个城市是一线和二线城市,19个是三线和四线城市。这50个城市拥有全国30%的常住人口和61%的房地产开发投资。但是,这些城市商品住宅交易面积和交易量的比例有所下降,且集中度与上年相比有所下降。城市排名模式不再“市场越大越好”。

02

[追赶]土地价格快速上涨拖累二线排名,长三角,广东,香港和澳门强势三线排名上升

总体而言,受益于人口,经济,产业和支持因素的一线城市的规模优势仍然是投资前景最好的四个城市。其他城市与难以跨越的一线城市之间存在差距;二线城市由于土地价格的快速上涨和利润率的缩小,许多城市的投资前景都在下降。收入水平较高的三,四线城市以及对房屋购买的支持力度较大,今年已大幅增加。

在前20个城市中,佛山,西安和无锡分别增长了7个,6个和4个。佛山的排名上升,主要是由于永久居民的快速增长。截至2018年底,佛山常住人口达到790.57万人,比2017年底有所增加.2490万人,购房需求进一步提高;西安也是如此。由于人民有利的新政策,西安在过去五年中人口迅速增长,在全国排名第七,城市扩张。一方面,无锡受到城市扩张的影响。一方面受城市综合经济的影响很大,城市人均可支配收入居全国第11位。与此同时,购买力处于较高水平,这使得投资前景显着上升。重庆是TOP20城市下降幅度最大的城市。重庆的投资前景去年排名第9位。然而,一方面,重庆有过多的土地供应和长期的脱盐。另一方面,重庆城镇居民的可支配收入水平也处于较低水平,住房购买力不足,基础设施建设也相对缓慢,各种因素的结合使重庆的投资潜力大幅降低。

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自2018年以来,房地产的长期监管机制一直在高速发展,不断完善。在中央控制层,“家庭并非整体投机”。 2018年底提出的“三个稳定”强调了政策的一致性和稳定性,以及对国家部门金融信贷和土地分类的限制。除了住房和城乡建设部的“价格波动警告清单”外,顶层设计也日益完善。地方监管也在不断迭代。根据分城政策,地方调控越来越多元化,如苏州,东莞,合肥收紧监管,而佛山,海口,中山,南京等地的监管政策也过于严格。适度修改,但房价仍然是无法触及的红线。地方当局的监管政策仍然稳定。

在这种调控的背景下,目前各个城市的房地产市场发生了新的变化:在一线城市,作为长期机制的基准,价格基本稳定,对家居的需求越来越大购买受到监管政策的限制。或者经济适用房和出租房的分流,房地产市场的发展趋于稳定,相对而言,只有广州市场仍有更多的投资机会。就二线城市而言,近年来他们在“战地”战中受益最多。对外国人口的购房需求迅速增加。西安,苏州等城市的价格和土地价格出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和监管升级预期的结合,这些城市的投资机会和风险再次同时发生。就三线和四线城市而言,就销售规模而言,目前的三线和四线城市仍然是中国房地产市场最重要的组成部分,占该国销售份额的65%以上,并且仍然是房地产公司最大的业绩来源。然而,随着货币化的逐步退出以及由于城市政策和“三稳”导致的三线和四线城市的快速下沉,大多数三线和四线城市开始回归平淡,只有少数几个城市市场仍然很热。因此,对于企业来说,投资征地时的风险评估也应该更加谨慎。

考虑到各种能源水平的政策调整和市场供求趋势的多样性,此时我们还需要对城市的基本指标进行详细分析,重新定位不同城市的发展前景。定量评估。

本文值得关注的结论如下:

1.供需关系的改善仍然是城市排名上升的最重要原因。部分城市商品房消化周期缩短,排名明显上升。例如,海口的消化周期从3年下降到2年,名单的排名从2018年的42增加到32.株洲的消化周期缩短了60%到2年。它上升了16位。

2,人口规模优势减弱,房地产投资拉动效应与上年相同。 2019年,人口市场的人口优势下降,人口略微减弱。然而,经济和房地产供求关系优异的城市表现更为突出。前景TOP50最高的城市占该国常住人口的30%,下降了6个百分点。集中了61%的房地产开发投资,这一比例与去年相同。

3,人才大战帮助东部二线排名提升,中西部三线城市的前景令人担忧。在二线城市中,排名较低的城市主要集中在东北和西北地区。东部二线城市受益于更好的人才吸纳能力。市场需求,消费能力等指标始终位居全国潜力,且市场前景仍值得乐观。

线也将引入新的人才政策,效果并不突出。

5,棚屋改变货币安置出口,减速速度放缓,三,四线城市土地供应计划保守。在中央政府的“不住”和自然资源部的“分类与监管”的指导下,大多数城市根据自身市场情况调整了土地供应,三四线城市有在减速速度减慢。土地供应计划更为保守。名单排名的变化也与城市在土地供应方面的态度一致。例如,大连,厦门和沉阳等城市已超标,2019年的排名下降。以厦门为例,投资前景从16下降到21。

6.长三角,广东,香港,澳门三线强势城市的排名显着上升。许多收入水平较高且购房支持较强的三,四线城市的投资前景显着改善。其中,长三角及广东,香港,澳门地区大部分三,四线城市的排名均显着上升。以长三角为例,35个三线和四线城市中有23个城市排名较高,增幅最大的是芜湖。此外,由于广东,香港和澳门的有利规划,珠海,东莞,佛山和惠州等城市的投资前景处于前列。城市投资前景的排名有不同程度的上升,尤其是珠海。该市的前景从59增加到41。

7,长三角,广东,港澳股票库存压力较小,投资前景普遍较高。长三角,广东,香港和澳门的大多数城市库存压力较小。此外,这些城市综合实力强,购买力和需求强劲,使大多数城市的投资前景均在TOP50之内。可以清楚地看到库存压力相对较小。城市投资前景越高;值得注意的是,虽然河南,湖北,四川,山西等中西部地区三,四线城市的市场销售比率均小于0.1,但比例为库存销售量为TOP20,库存压力较小,但考虑到在去库存中起到关键作用的棚屋空置安置,对购房的需求将大大减少。如果投资盲目增加,将不可避免地产生新一轮的库存压力。这些城市的长期投资前景应保持谨慎。态度。

发布清单

解释清单

01

[模式]长三角领先全国,广东,香港,澳门继续赶超,TOP50市场份额

前景十大城市与上年相比变化不大,主要分布在京津冀,长三角,珠三角三大经济圈。其中,成都市场相对火爆,取代武汉成为TOP5的成员;郑州市场发热大幅上涨,取代重庆首次进入前景清单TOP10。此外,上海仍然领先于四个一线城市。广州超过北京并上升一位,排名第二。深圳与去年相同,仍排名第四。

与最新的行业趋势相关,在2018年,经历了从紧张到松散的过渡。在前三个季度,调控目标是不可动摇的,实力并没有放松。四限制政策继续保持高压,市场秩序得到纠正,抵押贷款利率上调。监管政策显示略有放松的迹象。广州,武汉,南宁等城市部分放宽了价格限制,许多城市降低了抵押贷款利率。另一方面,国家开发银行改变了对棚屋的审批权限,要求根据当地情况推进棚屋货币化,使下半年三四线城市房地产市场大幅降温今年。尽管如此,2018年的销售面积和销售额仍打破了去年的纪录。全年商品房销售面积17亿平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额15万亿元,增长12.2%。

从资源集中的角度来看,TOP50城市中有31个城市是一线和二线城市,19个是三线和四线城市。这50个城市拥有全国30%的常住人口和61%的房地产开发投资。但是,这些城市商品住宅交易面积和交易量的比例有所下降,且集中度与上年相比有所下降。城市排名模式不再“市场越大越好”。

02

[追赶]土地价格快速上涨拖累二线排名,长三角,广东,香港和澳门强势三线排名上升

总体而言,受益于人口,经济,产业和支持因素的一线城市的规模优势仍然是投资前景最好的四个城市。其他城市与难以跨越的一线城市之间存在差距;二线城市由于土地价格的快速上涨和利润率的缩小,许多城市的投资前景都在下降。收入水平较高的三,四线城市以及对房屋购买的支持力度较大,今年已大幅增加。

在前20个城市中,佛山,西安和无锡分别增长了7个,6个和4个。佛山的排名上升,主要是由于永久居民的快速增长。截至2018年底,佛山常住人口达到790.57万人,比2017年底有所增加.2490万人,购房需求进一步提高;西安也是如此。由于人民有利的新政策,西安在过去五年中人口迅速增长,在全国排名第七,城市扩张。一方面,无锡受到城市扩张的影响。一方面受城市综合经济的影响很大,城市人均可支配收入居全国第11位。与此同时,购买力处于较高水平,这使得投资前景显着上升。重庆是TOP20城市下降幅度最大的城市。重庆的投资前景去年排名第9位。然而,一方面,重庆有过多的土地供应和长期的脱盐。另一方面,重庆城镇居民的可支配收入水平也处于较低水平,住房购买力不足,基础设施建设也相对缓慢,各种因素的结合使重庆的投资潜力大幅降低。

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