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中报扫描 | 房企长租公寓全面“失速”

2019-09-19 点击:624

(原标题:临时扫描|住房长期公寓全“摊位”)

图片来源:Visual China

在过去几年中,主要住房公司的表现将难以阻挡。然而,当行业经历快速起飞并迅速下降时,再次提到“长租公寓”。大多数高调目标的住房公司选择躲避或减弱。只有少数住房公司仍然强调长期出租公寓。第二个主要业务的状态。

自2018年下半年以来,资本市场对长期租赁业发展的支持变得谨慎,行业已进入洗牌期。随着行业风向的变化,房地产企业对长租公寓业务的态度也发生了变化。大多数住房企业被迫放慢甚至退出。当然,也有“勇士”在行业风暴时选择继续投资这个行业。

根据中央指数医院的统计,在30家房地产企业中,有20家住房公司已经或准备布置长租公寓区。根据各家住房公司公布的数据,今年上半年,住房企业长租公寓业务增速明显放缓,但前三名仍为万科,龙湖和徐汇。

住房长期出租公寓摊位

2017年,万科当时的总裁于亮表示,未来十年数万亿美元中的一半将来自包括长期出租公寓在内的新业务;龙湖执行董事兼首席执行官龙明描述“三十亿”长期租赁公寓是一个美丽的蓝图;浪石董事长田明威胁成为长租公寓行业中最好的一个。

旧词已成为统治者。 2016年,朗诗宣布了“余树林项目”,并决定扩大与房地产行业相关的多项业务,包括长期租赁公寓,以及核心房地产。诗歌。“

在接下来的两年里,田明不止一次对长租公寓业表示乐观。他还分析说,长租公寓风险指数并不大。 2018年,Langshi公寓的规模应达到50,000。 Long Land Apartment未来的目标是进入行业前三。

但是,规模和利润之间没有必然的等式。虽然Langshi公寓的规模在两年内已超过40,000,但收入困难的问题一直困扰着它。根据郎氏过去的财务报告,2017年和2018年,“郎世宇”的亏损分别为4.4亿和1.9亿元,同比亏损增加了330%。

今年,朗诗决定剥离上市公司的长租公寓业务。半年报显示,截至6月底,郎士坊的税前亏损为1.1亿元,同比增长78%。 Langshiyu的剥离是在六月。 16日完工。

与Langshi背后的撤退相比,万科和龙湖的长期租赁公寓仍然处于聚光灯下。然而,从绩效会议上两位高管的表现来看,长期租赁公寓业务仍未达到预期。

“长期租赁公寓的运营确实存在压力,但即使损失在股东接受范围内持续下去,它们仍将继续作为万科房地产业务的能力之一进行推广。”谈论长期长期出租公寓,万科总裁兼首席执行官这位官员希望Jiusheng说万科会坚持下去。

然而,万科的长期租赁业务也在趋同。自去年下半年以来,业界一直听说“万村计划已被暂停”。最近,万村计划重新进入了活动违约的漩涡,一些偏远的城市村庄项目被废弃。对于这两次风暴,万科毫不犹豫地回答“在推进过程中遇到的一些实际困难”。

根据余亮的预期,Vankopo将在2021年达到30万套公寓。然而,截至今年上半年,已开设了101套新的Vankopo公寓项目,并已收购了2060万套公寓,共计82,000套。此外,截至6月底,万科万村项目已完成约24,000间客房。

龙湖距离理想目标还有一段距离。 2017年,龙湖将长期出租公寓列为“主要水道”之一。从表面上看,龙湖皇冠公寓规模不断扩大,仍处于行业前三位。但外界没有注意到的是龙湖的表现也在微调。

在去年3月的绩效会议上,邵明晓表示,到2020年,龙湖的长期租赁公寓业务将超过30亿元。到今年3月,外界从邵明晓那里听到的是,关羽计划到今年年底开放近10万台,到2020年收入将超过20亿元。

即使目标被降级,从今年上半年的结果来看,龙湖冠宇将完成10万套公寓的开业并明年打破20亿的收入仍有一个很大的悬念。其半年报显示,截至本期末,龙湖皇冠公寓拥有超过6万间开放式客房,距离目标有4万个缺口。在收入方面,龙湖关羽的租金收入在上半年增长了207%,但仅为4.26亿元。

最有趣的是,当媒体询问长租公寓业务目标是否会在绩效会议上失败时,邵明晓没有做出积极回应。相反,他说龙湖非常坚定,年度目标为8万不变。未来,龙湖冠宇的重点将放在质量水平上,这将使选址,运营,用户和底层系统全面强大。让租金上涨,明年实现小额利润。

赶上并超越“少数民族”

如果有一家房地产公司“转头”,以长期租赁公寓为依托,就会有房企想迎头赶上。在今年的中期业绩会上,徐汇明确表示将继续扩大规模。正荣和中骏也希望长期租赁的公寓能支持他们未来的表现。

今年3月,当“雷声”响彻长租公寓市场,房企打拼保守策略时,徐汇以“今年达到8万套”为目标,展现了进军长租公寓的信心和决心。现在,长期租赁公寓行业已经到了一个转折点。徐汇总裁徐峰说:“最坏的时代就是最好的时代。”

“近年来,长期的房租爆炸事件刚刚让行业回归理性。长期租赁公寓不再是所有竞争对手,无论成本、规模如何,不再使用互联网概念进行规模估值,也不会违反资本驱动的商业规则参与竞争。”

不过,在这份半年报中,徐汇并未披露长期租赁公寓的规模和收入细节,但根据徐汇此前公布的信息,截至去年年底,徐汇已在全国20多个一、二线核心城市进行了长期布局。租一套管理规模5万的公寓。此外,徐汇官方网站还显示,计划2020年达到14万股规模,2021年达到20万股规模,届时将同步启动IPO程序。

林峰对完成长期租赁公寓的目标非常有信心。他透露,政府已经委托徐汇管理一些长期租赁公寓和人才公寓项目。徐汇还与金融机构建立了长期合作关系。租赁公寓品牌“领军”发展迅速,相信在上海排名第一的情况下,能进一步提高质量和数量。

比如徐汇,已经有一定的规模,仍然坚持向前发展,不难理解。然而,对于像正荣、中骏这样未能进入排头兵行列、激发活力的房企来说,他们不禁对外界提出质疑。

中骏已经进入长期租赁公寓一段时间了,但它确实将长期租赁公寓提升到了今年的核心业务类别。 “我们的目标是在未来三到五年内达到50,000到100,000。未来,我们希望将长期租赁公寓业务推向市场。”中军方宇首席执行官陈健表示,这是其前进的目标。

根据陈健的说法,中军方宇的面积仍然很小,开放的房屋数量只有16,000套,分布在12个城市。钟俊的思路很清楚。达到5万个长期出租公寓的目标后,基本可以实现20亿元的收入。中骏将大力扩大规模。短期目标是50万,长期目标是100万。

为确保财务安全,长期租赁业务将向资产证券化方向发展。就在上个月,中骏成功发行了第一张长期公寓特别债券,规模为5.4亿元,票面利率为6.95%,债券期限为4年。

与大多数涉及长期出租公寓的住房公司相比,郑蓉仍然是“新人”。郑荣执行董事兼首席执行官王本龙在今年的中期业绩会议上向外界介绍,正龙的长期租赁公寓已于今年正式启动。该项目正在建设中,应该在不久的将来可用。长期租赁公寓的名称叫做“荣耀”。

但正是为第一个长期出租公寓项目做准备,郑蓉花了两年时间。早在2017年,正荣就宣布开展包括长期出租公寓在内的各个领域的新业务。根据当时的计划,在上海首个“成渝”项目之后,将先后在南京,武汉,合肥和福州。二线城市启动了荣耀项目。

由于准备时间很长,外界一度认为荣耀“已经死了”。有趣的是,即使他错过了停滞期,郑蓉也似乎并不担心后续发展。他甚至认为,长期出租公寓业务的发展是为正荣可持续发展购买的“保险”。

“除房地产开发外,近年来,正荣继续发挥实力,长期租赁公寓等物业。我希望这些形式能为郑荣持续稳定的收入提供保障,”王本龙

事实上,无论是决定坚持还是坚强,房地产公司都不得不承认这项业务比他们想象的要困难得多。 “在飓风过后,该行业已经变得虚假。除了小的战略目标外,市场已开始测试各公司的综合能力。”克里的研究报告说。

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