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李宇嘉:楼市调控政策与人口落户政策如何协同?

2019-12-23 点击:688

李鱼枷:房地产市场调控政策和人口定居政策如何协调?

中信经纬客户,11月6日:《李宇嘉:楼市调控政策与人口落户政策如何协同?》

作者李鱼枷(广东省住房政策研究中心首席研究员)

最近,许多城市楼市调控政策出现松动迹象。共同点是它们与人口政策有关,如降低居住门槛和引进人才。 例如,上海临港新区未注册人才的数量将从家庭调整到个人,购房所需纳税年限将从5年减少到3年。南京外围区县六合放宽了对大专以上学历人才的购买限制。天津可以为在北京承担非资本性功能救济项目的员工购买一套住房,无需缴纳社会保障金。对于在长沙工作的具有专业资格或以上的专业人员或技术人员或以上人员,首次购买不受户籍、个人所得税或社会保障存款期限的限制。

海南的政策调整更加激烈。自2018年6月以来,人才引进政策已发布7次。 新发布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》规定,除三沙外,该省已基本解除对定居的限制,海南已成为全国第一个解除定居限制的省份。 10月26日,江苏省第四大城市南通出台了吸引人才的政策。大专或以上学历的毕业生应在“零门槛”内定居,并在定居后取消购买限制。 此前,河南、广西等省市和地区的所有三线、四线城市基本推出了“零门槛”政策。

事实上,自2017年以来,“人才大战”一直在轰轰烈烈地进行。今年有150多个城市出台了人才政策,而“人才竞争”已经降到了“人口竞争” 当然,这并不排除一些城市借用人才政策和定居政策,这些政策变相放松了对购买、销售和其他方面的限制。 因此,官方媒体的头版最近写了一篇文章,明确强调“在看房地产时,重点是坚持‘住房不是为了投机’和不为投机打开大门!”那么,你如何看待众多的人才政策和新政策?它的目的是解除房地产管制政策吗?对未来房地产市场的影响有多大?

作者认为“掠夺人民的战争”必须从两个背景来分析。一是城市化已进入“后半期”,即“大城市化”和“城市化”。红利人口(15-64岁)近年来开始减少。其次,经济已经进入了一个股票时代。人口、物质(如房屋、汽车、手机等)的绝对数量或增长率。)资本资源正在减少。资源“不能在它们来找你的时候来找我” 因此,各地区和主要城市越来越多地争夺资源储备。 在这两种背景下,无论是人口流动还是其他资源流动,主要消费力量和房地产需求都呈现出明显的区域差异特征。

未来,国家的既定战略是培育大都市区和“强省即市”,以创造新的增长极、内需新引擎和产业转型新高度。 因此,各省、自治区、直辖市为了避免在现有资源竞争中处于劣势,被周边省市“抽走”,现有资源的竞争必须以先到先得的方式进行。 无论是促进消费和内需,还是实现产业转型,还是保持房地产市场的高容量,人口都是第一资源。 就业、工业、资本、规划等等都跟随着人口,当有一个人,就有一切。

问题是大部分流动人口(尤其是人才)已经流入珠江三角洲、长江三角洲、武汉、成都、重庆、Xi、郑州等核心地区和城市。 例如,2018年新增前20名常住人口的城市基本上都位于这些地区,从而形成了对其他地区人口的“净虹吸”。 因此,有必要对后发区、新规划的功能区和新大都市区采取主动行动。 例如,北京和天津的滨海新区将与河北的“环北京”和熊安新区争夺北京发现的人口和工业资源。南京远离上海及其周边地区。有必要建设一个由周边郊区县(高淳、六合等)组成的“南京都市圈”。)和南京的主要城区。长沙夹在武汉和珠江三角洲之间,需要人口才能在中心城区的建设中占有一席之地。海南应该突破人口劣势,建设自由贸易区和自由贸易岛。

对于这些地区,与发达地区或周边竞争地区相比,它们的位置、工业、教育、科学研究、公共服务等。或多或少是不够的。 如何吸引人?唯一可以提供的优势是,与一线城市或热点城市如杭州和Xi相比,他们的购买政策相对宽松 因此,这些城市或地区的人口政策实质上是“通过住房吸引人” 当然,这并不排除一些城市已经支撑了房地产市场,甚至连刺激房地产市场的“小心思”都没有。 然而,笔者认为,目前的房地产市场形势并不是昨天,房地产市场的成交量和价格对人才政策和人口政策的弹性越来越小。

例如,根据克里的统计,上海临港的房地产繁荣只持续了一个月,8月份放宽了对外国人购房的限制(8月份新房销售环比增长148.94%) 9月份,临港板块(5.57万平方米)的成交量环比下降43.3% 早些时候,在石家庄,4月份宣布了“零门槛”,房价没有反弹,最近仍在下跌。6月,南京解除了高淳周边的购房限制政策,高淳属于城南,第三季度楼市平稳运行。自去年以来,海口和三亚发布了许多人才政策,房价也有所下跌。 实质上,“房价会上涨而不会下跌”的预期正在被打破。在2016年至2018年连续三年创纪录的商品房销售之后,供需和预期正在发生变化。

根据笔者对珠江三角洲地区的调查,在主要城市中心地区上市的二手房数量正在增加,而周边地区的新房供应则大量集中。 目前,在任何地区,几个新的板块仍在出售和随后的批量销售。对顾客的竞争非常激烈。折扣大于过去的“金、九、银、十”,变质率一般在20%到40%之间 对房价上涨的预期已经减弱,可供选择的房产数量也有所增加。潜在买家更关心计划中的配套设施能否实施。 因此,安居政策和人才政策已经开始与房地产市场的中短期趋势脱钩。借助人才和安居政策刺激房地产市场已不再可行。

在“房主不想被解雇”的关键时期,国家已经明确表示“房地产不能作为刺激经济的短期手段”,这给全国的政策调整造成了很大压力。 因此,长沙、三亚、燕郊驳斥了人才引进政策放宽购买限制的谣言。 另一方面,这些省市也充分了解房地产市场的新形势。无论是扶持楼市,还是用楼市刺激经济,这种权宜之计的效果越来越不明显。 相反,依赖房地产市场的短视行为又一次错失了修复工业、人口和公共服务等经济发展基础的良机,在区域竞争中落在了后面。

因此,设定零门槛绝不是买房的零门槛。 海南取消居住限制后,购房限制保持不变。在海南居住超过24个月后,至少有一名家庭成员仍需满足纳税或社会保障的要求。属于人才缴纳1年以上的社会保障费;在长沙买房的非注册人才需要提供工作证明、24个月工资流、24个月居住证、社保缴费证明等。天津滨海新区的两个科技园被解除管制和限制,但北京居民买房后必须出售三年。 完全取消购销限制只会导致短期投机,行业和配套设施不会落地。最终,这将是一个损失更大的局面。以人口引进为基础的政策调整阻止了投机,吸引了人口和人才。这是一个好的监管政策。 (摘自《李鱼枷房地产笔记》微信公众号)(中信经纬APP)

责任编辑:赵慧芳

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